Maklerrecht

Die Maklertätigkeit wird dadurch bestimmt, dass die Gelegenheit zu Vertragsabschlüssen zwischen Parteien herbeigeführt wird. Ein Immobilienmakler beispielsweise bringt Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter zusammen.
Rechtliche Grundlage für diese Tätigkeit ist zum einen die Maklererlaubnis. Zum anderen agieren Makler nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ein eigenes Maklergesetzbuch gibt es nicht.

Neben den Paragraphen zum Maklerrecht im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird das Maklerrecht durch Richterrecht geprägt, welches fortwährend von der Rechtsprechung in Prozessen fortgeschrieben wird.

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Rechtsanwalt Dieter Mottl
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tel: (0931) 4 52 59 – 10
E-Mail: kanzlei@mwlg.de

 

Rechtsanwalt Markus Köhn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Die Maklererlaubnis

Der Beruf des Maklers ist öffentlich-rechtlichen Vorschriften unterworfen. Ein Makler benötigt für sein Tätigwerden der ausdrücklichen Erlaubnis durch die zuständige Behörde. Die Gewerbeordnung bestimmt, wie die Kriterien für die Ausübung des Maklerberufs aussehen. Die Maklererlaubnis wird nach § 34c GewO vom zuständigen Gewerbeaufsichtsamt erteilt.
Die Voraussetzung für die Erteilung dieser Erlaubnis ist v.a., dass der Makler mit ausreichender Sachkenntnis ausgestattet ist. Er muss zudem eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung nachweisen.
Das Wettbewerbsrecht legt zudem fest, wie die Angebote eines Maklers auszugestalten sind.

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Das BGB zum Maklerrecht: nur knappe Regelungen

Im Bürgerlichen Gesetzbuch finden sich nur wenige Vorschriften (§ 652 BGB ff.).

652 BGB unterscheidet zwischen zwei Gruppen von Maklern: Es gibt jene, die lediglich einen Käufer nachweisen, und solche, die sich aktiv für die Vermittlung und das Zustandekommen eines Vertrages einsetzen.

In § 653 BGB ist geregelt, dass der Makler einen Anspruch auf Vergütung für erbrachte Leistungen hat, wenn eine solche nach den Umständen des Einzelfalls zu erwarten ist. Wird die Höhe der Vergütung nicht vereinbart, dann gilt die verkehrsübliche Vergütung als vereinbart. Der Anspruch auf Aufwendungsersatz wie etwa der Kostenersatz für Fahrtkosten, Telefonate und Inserate, muss gesondert vereinbart werden; ansonsten besteht kein Anspruch des Maklers hierauf.

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Die verschiedenen Arten der Maklertätigkeit

Es wird zwischen zwei Arten der Maklertätigkeit unterschieden.

  1. Der Nachweismakler: Er benennt seinem Auftraggeber lediglich Interessenten und weist nach, dass er die Möglichkeit zum Vertragsabschluss herbeigeführt hat. Zu diesem Nachweis gehören außer einem konkreten Vermittlungsobjekt der Name und die Anschrift von potentiellen Vertragspartnern.
  2. Ein Vermittlungsmakler muss die direkten Vertragsverhandlungen ermöglichen, die zwischen den beiden Vertragspartnern stattfinden. Im Interesse seines Kunden wirkt er auf den potentiellen Vertragspartner ein, damit es möglichst zum tatsächlichen Abschluss des Vertrags kommt.

Bei der Vertragsgestaltung ist immer auf die korrekte Bezeichnung der vom Makler geschuldeten Tätigkeit zu achten. An ihr kann sich die Höhe der Maklervergütung und auch entscheiden, ob eine solche überhaupt geschuldet ist.

Wer einen Vertrag mit einem Makler abschließt, beispielsweise für einen Immobilienverkauf, hat drei Möglichkeiten.

  1. Beim Allgemeinauftrag werden mehrere Makler gleichzeitig beauftragt. Der Verkäufer bleibt berechtigt, auch selbst einen Käufer suchen.
  2. Der Alleinauftrag: Hier muss der beauftragte Makler seinen Vermittlungs- und Nachweispflichten nachkommen, die das Maklerrecht vorschreibt. Der Alleinauftrag unterliegt im Allgemeinen einer festgelegten Zeitdauer, während der Sie ausschließlich diesen Makler bestellen. Sie haben jedoch auch das Recht, selbst tätig zu werden.
  3. Der qualifizierte Alleinauftrag: Diese Variante bedeutet, dass der Alleinauftrag verbunden ist mit einer direkten Verweisungspflicht an den Makler. Wenn sich ein Interessent direkt bei Ihnen meldet, müssen Sie ihn an den beauftragten Vermittler verweisen.

Ein Makler-Allgemeinauftrag muss nicht unbedingt schriftlich geschlossen werden. Bei dem Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag jedoch ist es jedenfalls ratsam, die Rahmenbedingungen des Vertrags schriftlich genau festzuhalten.

Wichtige Eckpunkte beim Abschluss eines Maklervertrags:

Da es im Maklerrecht wenige Vorschriften darüber gibt, was der Vertrag regeln muss, ist es wichtig, dass sich beide Vertragsparteien über den genauen Auftrag einigen. Auch wenn die aktuelle Rechtsprechung die Wirksamkeit eines mündlichen Vertrags anerkennt, ist zu empfehlen, diesen Vertrag in Schriftform zu bringen.
Es handelt sich hier um einen Vertrag zwischen einem Makler und seinem Auftraggeber. Auftraggeber kann sowohl ein Verkäufer als auch ein kaufinteressierter Vertragspartner sein.

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Wann und wie wird ein Maklervertrag geschlossen?

Ein Maklervertrag kommt bereits zustande, wenn der Interessent beispielsweise auf einen Vermittlungsvorschlag des Maklers eingeht und mit ihm die Besichtigung einer Immobilie durchführt. Sowohl Angebot als auch Annahme können mündlich erfolgen. Vorher jedoch muss der Kunde Aufklärung über sein Widerrufsrecht erhalten.

Geht es bei dem Maklervertrag darum, eine Vermietung zu vermitteln, gilt § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG). Hiernach bedarf der Vermittlungsvertrag der Textform.

Es gibt keine feste Vorschriften für den Inhalt eines Vermittlungsvertrags. Folgende Punkte jedoch sollten sinnvollerweise enthalten sein:

  • Art des Vertrags
  • Personalien des Auftraggebers und Name der Maklerfirma
  • Genaue Bezeichnung des Objekts des Vertrags, beispielsweise der zu vermarktenden Immobilie
  • Der Preis, eventuell der Angebots- und der Mindestverkaufspreis
  • Die vereinbarte Provision
  • Laufzeit des Vertrags (in der Regel beträgt sie drei bis sechs Monate)
  • Pflichten des Immobilienmaklers (hier ist eine exakte Definition wichtig, damit klar ist, wann genau es einen Provisionsanspruch gibt)

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Die Bezahlung des Maklers

Der Makler erhält für seine Tätigkeit eine Provision, Gebühr oder auch Courtage genannt.
Die Maklerprovision errechnet sich in der Regel aus einem Prozentsatz der Kaufsumme. Eine solche Provision wird oft auch Maklergebühr genannt. Die Höhe der Provision sollte schon im Vertrag geregelt sein. Sie ist nicht gesetzlich festgelegt, beträgt aber in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent.

Auch die Frage, wer den Makler entlohnt, sollte vereinbart werden. Für die Maklerprovision bei einer Vermietung existierten seit Juni 2015 neue gesetzliche Vorschriften. Danach gilt für Mietvermittlung das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, bezahlt die Provision. Diese Provision darf nicht höher als zwei Nettokaltmieten betragen.

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Kündigung des Maklervertrags

Wurde der Vertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen, kann derselbe nach dem Maklerrecht ohne Angabe von Gründen jederzeit gekündigt werden.

Wenn ein Vertrag mit befristeter Laufzeit geschlossen wurde, kann eine Kündigung nur dann ausgesprochen werden, wenn dies vereinbart wurde und die entsprechenden Kündigungsfristen eingehalten werden. Eine fristlose außerordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund i.S.d. § 626 BGB vorliegt. Das kann beispielsweise bei schweren Vertragsbrüchen der Fall sein.

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Haben Sie weitere Fragen? Wir beraten Sie gerne!

Sollten Sie zum Maklerrecht und zum Vertragsabschluss Fragen haben, rufen Sie uns an. Wir sind spezialisiert im Maklerecht tätig und beraten Sie in allen Fragen rund um Maklertätigkeit und die entsprechenden Verträge.

FAQ zum Thema Maklerrecht

Maklerrecht – Wie kommt ein Maklervertrag zustande?
Grundsätzlich können Maklerverträge auf zwei Arten zustande kommen: Durch Unterschrift des Kunden unter die schriftliche Vertragsvereinbarung oder „konkludent“, d.h. durch schlüssiges Verhalten. Im klassischen Fall ist dies die Besichtigung der Immobilie, es kann aber auch bereits das Anfordern von Informationen via E-Mail genügen, um von einem Zustandekommen des Maklervertrags auszugehen. Ein persönlicher Kontakt zwischen Makler und Kunde ist dafür nicht zwingend erforderlich. Ferner muss der Kunde über sein Widerrufsrecht aufgeklärt worden sein.

Maklerrecht – Bezahlung des Maklers
An sich sollte im Maklervertrag ein bestimmter Prozentsatz des Verkaufserlöses als Maklerprovision ausgewiesen sein. Bei Wohnungsvermietungen sind maximal zwei Nettokaltmieten erlaubt. Auch die Frage, wer den Makler bezahlt, ist bereits im Vorfeld zu klären. Meist teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision, in manchen Fällen ist es jedoch üblich, dass der Käufer die Provision zur Gänze übernimmt. Im Bereich der Vermietung wurde allerdings im Juni 2015 ein neues Maklergesetz ins Leben gerufen, welches für die Provision von Vermietungsgeschäften das sogenannte „Bestellerprinzip“ vorsieht: Die Provision wird vom Auftraggeber bzw. „Besteller“ (im Regelfall der Vermieter) an den Makler bezahlt.

Maklerrecht – Wann muss ich als Käufer die Provision zahlen?
Eine Provision wird grundsätzlich fällig, wenn ein Maklervertrag abgeschlossen wird und zudem aufgrund des Tätigwerdens des Maklers der Hauptvertrag zustande kommt. Der Maklervertrag bedarf nicht unbedingt der Schriftform, eine derartige Übereinkunft kann auch konkludent, also durch schlüssiges Verhalten (Besichtigung einer Immobilie, Ersuchen um Beratung bzw. Informationsmaterial) erfolgen. Geht es bei dem Maklervertrag darum, eine Vermietung zu vermitteln, gilt § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG). Hiernach bedarf der Vermittlungsvertrag der Textform.

Maklerrecht – Wann ist eine Reservierungsvereinbarung beurkundungspflichtig?
Wer als potentieller Käufer einer Immobilie mit einem Makler Kontakt aufnimmt, allerdings auch nach der Besichtigung keine definitive Kaufentscheidung trifft, wird vom Makler oftmals über die Möglichkeit einer Reservierungsvereinbarung informiert werden. Dabei verpflichtet sich der Makler, gegen Entrichtung der Reservierungsgebühr, die Immobilie keinem anderen Interessenten anzubieten. Kauft der Kunde das Objekt, wird die Reservierungsgebühr auf die Vermittlungsprovision angerechnet. Kommt es innerhalb einer festgelegten Frist zu keinem Kaufvertrag, verfällt die Reservierungsgebühr, d.h. sie verbleibt dem Makler.

Reservierungsvereinbarungen sind grundsätzlich nicht formbedürftig. Allerdings kann die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr zu einer Einschränkung der Entscheidungsfreiheit des Käufers führen und dann eine notarielle Beurkundung erforderlich sein. Maßgeblich hierfür ist die Höhe der Reservierungsgebühr. Ab ca. zehn bis fünfzehn Prozent der späteren Maklerprovision ist vom Erfordernis der notariellen Beurkundung auszugehen.

Fazit
Das Maklerrecht weist gegenüber anderen Rechtsgebieten einige spezifische Besonderheiten auf. Umso wichtiger ist rechtskundiger Beistand. Unsere Rechtsanwaltskanzlei in Würzburg ist in allen Fragen des Maklerrechts Ihr versierter Ansprechpartner.