Baurecht: Bebauungsplan

Der Bebauungsplan

Jede städtebauliche Ordnung fußt auf einem Bebauungsplan. Er umfasst die rechtsverbindlichen Festsetzungen für räumliche Planungen. Ebenso kann er zur Grundlage weiterer baulicher Maßnahmen gemacht werden. Für Bauherren und Grundstückseigentümer ist interessant, was eine Gemeinde im Bebauungsplan für einen bestimmten Bereich als zugelassene Nutzung festlegt. Der Bebauungsplan wird auch als verbindliche Bauleitplanung bezeichnet. Das unterscheidet ihn von der vorbereitenden Bauleitplanung, dem Flächennutzungsplan. Die Planungshoheit über die bauliche Planung liegt verfassungsrechtlich bei den Gemeinden. Bebauungspläne werden von einem Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit begleitet. Ebenso kann ein Bebauungsplan mit einer verwaltungsrechtlichen Normenkontrollklage einer gerichtlichen Prüfung unterzogen werden. Der Bebauungsplan ist grundsätzlich die Basis für sämtliche zu erteilende Baugenehmigungen in einem Plangebiet.

Arten und Inhalte von Bebauungsplänen

Das Baugesetzbuch unterscheidet einfache und qualifizierte Bebauungspläne. Der qualifizierte Bauplan trifft mindestens Festsetzungen

  • zur Art der baulichen Nutzung.
  • zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung.
  • zu den überbaubaren Grundstücksflächen.
  • zu den örtlichen Verkehrsflächen.

Fehlen einzelne Festsetzungen, handelt es sich lediglich um einen einfachen Bebauungsplan. Vom Verfahren her durchlaufen alle Arten von Bebauungsplänen die gleichen Verfahrensschritte. Als übergeleitete Bebauungspläne werden Pläne bezeichnet, die bereits vor 1960 in der Bundesrepublik galten. Es sind Bebauungspläne, die aus der Zeit vor Geltung des erstmaligen Inkrafttretens des Bundesbaugesetzes stammen und weiter fortgelten. Vorhabensbezogene Bebauungspläne werden von Investoren oder Projektträgern beantragt und beziehen sich nur auf ein spezifisches bauliches Vorhaben.

Das Verfahren beim Bebauungsplan

Bebauungspläne haben einiges Gewicht und vor allem wirtschaftliche Auswirkungen für Grundstückseigentümer, die lange Zeit wirken. Das Baugesetzbuch schreibt deshalb ein bestimmtes Verfahren vor, das bei der Aufstellung von Bebauungsplänen anzuwenden ist. Die Gemeindegremien laufen Schritt für Schritt die verschiedenen Verfahrensschritte durch.

Zunächst wird ein Beschluss zur Aufstellung gefasst. Diese Entscheidung der Gemeinde zeigt an, dass in einem bestimmten Gebiet ein Bebauungsplan kommt. Es handelt sich um den ersten Schritt in dem gesamten Bauleitverfahren.

Es folgen Beschlüsse zur frühzeitigen Beteiligung, zum Entwurf, zur öffentlichen Auslegung, zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, zu etwaigen Änderungen und eine mögliche weitere Auslegung sowie Beteiligung bis hin zum Beschluss über die Abwägung der Bedenken und über die Satzung selbst.

Zwischenzeitlich entfällt erheblicher Planungsaufwand der Gemeinden unter anderem auf eine Umweltprüfung. Diese gewinnt in der Bauleitplanung zunehmend an Bedeutung.

Die Festlegungen im Bebauungsplan

Für Grundstückseigentümer sind die Feststellungen im Bebauungsplan von erheblicher Bedeutung. Es kann etwa einen erheblichen Wertverlust bedeuten, wenn ein bestimmtes Gebiet nicht zur Nutzung als Bauland zugelassen wird. Schon während der teilweise langwierigen Aufstellung der Satzung kann eine Gemeinde mit einer Veränderungssperre auf die Nutzung in den Plangebieten großen Einfluss nehmen. Sie verhindert damit, dass während der Planungsphase durchgeführte Bauvorhaben ihren Absichten und Zielen in der städtebaulichen Ordnung entgegenlaufen.

Die rechtliche Angreifbarkeit von Bebauungsplänen

Ein Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung. Als solche unterliegen die Festsetzungen in Bebauungsplänen der Normenkontrollklage. Die Gerichte prüfen hier eine mögliche formelle oder materielle Rechtswidrigkeit. Außerdem wird die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans auch im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung inzident geprüft. Die Frist zur Erhebung einer Normenkontrollklage beträgt ein Jahr nach offizieller Bekanntmachung des Bebauungsplans.

Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Markus Köhn betreut Sie in allen rechtlichen Angelegenheiten rund um den Bebauungsplan.